龙华首个2.0新国标，16层小高层+2.5容积率的联发红山新澍雅居值不值得买？

作者：发布时间： 2026-03-27

最近好多朋友在问龙华红山那个新盘——联发·红山新澍雅居。

实话说，这名字听着挺拗口，但热度不低，为啥？

因为它在号称“宇宙中心”的龙华红山，愣是用69平米做出了三房！这操作直接把刚需客的眼睛都看直了。

但话说回来，这世上没有十全十美的房子。这个盘到底能不能冲？依家网给大家我扒一扒，优缺点都给你摆明白，看完你心里就有数了。

最新消息：本周末（3月28日）开放营销中心和样板房，最快预计4月中入市！项目是带精装修交付配带方太油烟机，灶蒸烤一体机，华为鸿蒙全屋智能等高配交付标准，推69-99㎡3-4房，共计332套。

项目块地（A817-0619宗地）是2025年6月深圳土拍的热门标的。联发集团经过65轮激烈竞价，以12.12亿元（溢价率46.6%）拿下。

位于龙华民治街道民塘路与佳民路交汇处，严格来说属于上塘片区，紧邻金地上塘道二期与隔圳新村。距离四号线上塘站约800米，距6号线上芬站约650米。

项目规划设计为屋面空中式园林，由3座主体楼+配套裙房组成。

相比市面上其它楼盘，产品都是做了升级，户型方面完美诠释了“极致功能主义”，它将小面积发挥到极致，通过多阳台、多飘窗和灵活改造空间。

硬是实现了“小面积、多功能”的奇迹，为总价预算有限的刚需家庭，提供了一个能挤进红山区域的独特选项。

户型鉴赏：

69㎡能做三房，得房率有点感人，把使用面积做到了极致。

69㎡ 2+1房1卫（竖厅）

亮点：三开间朝南，U型厨房+S墙预留冰箱位，书房由阳台改造，得房率极高。
痛点：单卫且无干湿分离，书房面积仅约5㎡，仅能放单人床或做书房；客厅开间仅3米，略显局促。

78㎡ 3房2卫（竖厅）

亮点：主卧升级为套房（带独立卫浴），双阳台设计，实用性比69㎡强一个档次。
痛点：书房依然偏小，公卫紧邻餐厅，部分楼栋临路噪音需注意。

84㎡ 3房2卫（横厅）

亮点：横厅设计，客餐厅一体感强，南北通透，视野相对开阔。
痛点：朝向多为西北/东北，采光时间受限，且部分单元直面城中村，私密性打折扣。

99㎡ 4房2卫（横厅）

亮点：五开间朝南，5.35米大横厅，独立玄关，主卧带衣帽间，是项目的“改善王炸”。
痛点：货量极少（仅23套），竞争激烈，且总价门槛高。

尺寸极限：所有房间尺寸都卡在“刚好够用”的底线。69㎡三房的主卧仅约9㎡，次卧约7㎡，居住舒适度需为功能性让步。

楼间距硬伤：地块呈三角形，部分楼栋间距仅16-18米，低楼层采光差且对视严重，选房时务必避开。

产品的优势性的同时也得接受户型对视的不足

红山-上塘板块是龙华最热门置业区域，配套丰富，居住氛围浓厚，周边有金地上塘道、星河传奇、深业颐樾府等大型社区，还有星河CoCo Garden、上塘荟、简上体育综合体等配套。

1:学区挺好，

小学学区划分在华东师范大学附属龙华未来小学，

中学学区划分在龙华实验学校。

幼儿园参考金地上塘道配套的幼儿园。

遗憾的没有划入龙华实验学校教育集团学区。

2:片区少有的低容积率，

地块容积率仅为2.5，限高80米，预估26层左右，无人才房，保障房，纯居住社区，是非常期待的产品。

不过居住生舒适度会差些，本身地块小又呈三角形，不太好规划利用，也不太合适做住宅地块。周围视野遮挡多。

3:纯商品房，小区体量小，自身配套弱。

地块占地1.08万㎡，建筑面积2.7万㎡，其中住宅26600㎡，无回迁和保障房，500平社区底商。三栋住宅，层高26层左右。

不过周边都是大型社区，居住氛围浓厚，距离星河CoCo Garden也只有300米，平时购物，生活都很便利。

关于定价“走钢丝”，可能不便宜

这块地是联发去年溢价46.6%抢下来的，楼面价就高达4.45万/㎡，算上建安成本，业内估计保本价都要到6.8万/㎡。

周边的新房像深业颐樾府，参考价在6.3万/㎡左右，二手房金地上塘道也就4.8-5.3万/㎡。

如果开发商想赚钱，卖到7万+，那性价比就不高了，毕竟大家买房是用脚投票的，价格定高了，刚需客转身就走，这对开发商来说是个两难的选择。

预测价格会定在6.5万/㎡左右，大家觉得呢？

总的来说，联发红山新澍雅居就是一枚“硬币的两面”：

一面是红山的黄金地段和极致的户型，

一面是三角地块的拥挤和未来的定价压力，就看你怎么选了。

你对联发红山新澍雅居怎么看？评论区聊聊～

看完文章的朋友

大家觉得本编文章对你有所帮助

可以点击下方公众号名片点个关注

深圳依家网带你了解全深圳新房动态