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4年印钞100万亿,对中国楼市意味着什么?很多人低估了

作者:依家网   发布时间: 2024-04-17

现在网上关于楼市的分析,都是基于人口、老龄化、城市化、人均住房面积等因素,由此推导出咱们的房地产是夕阳产业了,连老美的高盛机构还大言不惭的说我们的房价还要再跌40%,一些自媒体也不分青红皂白,一顿疯狂输出,看空中国的楼市,中国的房地产。

我看了之后,觉得这是笑掉大牙。你想啊,我们现在很多地方的小区房价相较于高峰期都已经下降30%了,你让房价再跌40%,毛算一下总共要跌70%,也就是说,高峰期3万的房价,只能卖9千呗。看看了这个预测是老美机构作出的你就释然了,因为我此前分析过,老美一直打着控制通胀的幌子而连续不断加息11次,最近又喊着继续加息,其中一个目标是想刺破我们所谓的“房地产泡沫”。当然,国家毅然决然地出手提振楼市,不会让他们的诡计得逞。


既然说到老美,我们就以老美作为对比例子,看看我们的楼市真的会那么不堪吗?

人口就不多说了,我们有总人口优势,老美有世界其他国家的流入优势,各有千秋。

老龄化方面,老美2020年65岁以上占比16.9%,更新的数据没看到,而我们这一数据截至2023年末占比是15.4%,很显然,我们人口结构要比老美年轻化一些。

城市化方面,老美最新的城市化率是83.3%,我们是66.2%,同样,我们的城市化还有一定的上升空间。

有人说,不要比这些,人家老美房子显然比我少,我们的住房严重过剩了,真的是这样吗?

对此,我觉得看人均住房面积最有说服力。根据统计部门的数据显示,我国城镇居民的人均建筑面积是41平米,而老美人均居住面积中位数是65平米。

需要说明的是,如果算套内面积的话,我们的数据还得乘以70%或者80%,也就说是只有28平米-33平米。而老美的居住面积不仅是指套内,还要撇除外墙和内墙面积,就是我们说的使用面积,如果这样算的话,我们的人均使用面积应该全面在30平米以下了,只有人家的一半不到,你说怎么比?


如果非要说一个劣势的话,那就是我们属于发展中国家,收入没老美高,但正因为如此,当我们的经济赶上老美的时候,相信我们的人均住房面积还会大幅上一个台阶,跟老美一样,这正是我国房地产发展的潜力所在。

所以,不要说我国房地产是夕阳产业了,正确的说法是,从高速发展期进入到正常发展期而已。

现在问题就来了,这么多关键数据对比胜出,按理说我们的房价应该涨、老美房价跌才正常,但最近几年老美的住房均价中位数从2020年3月一直涨到现在(中间约2-3个月停歇),累计涨幅达到40%左右,而我们的房价则是深度调整到现在。

老美房价持续上涨如此大幅度,至于原因,肯定不是前面说的人口、老龄化、城市化等因素,而是因为老美货币超发。

大家回忆一下,在2020年初,老美公开宣布发行的第一笔疫情资金就达到2.3万亿美元,此后又不断发国债、发货币,有媒体算过一笔账,3年时间,保守估计老美超发的货币就达10万亿美元,有的统计数据说是超30万亿美元。

这么大一笔笔资金,老美没有像我们这样控制资金流入房地产,房价就已涨成这样了,因为谁都知道,通胀下只能买核心资产,一个是证券,另一个是房产,老美近几年这两样都涨得很好。所以,老美房价大幅上涨其实是一种货币现象,与人口、老龄化、住房面积等因素并无直接关系。日本东京都市圈这两年房价大幅上涨并创历史新高,其实也是货币超发所致。


而我们这边呢?老实说,货币只多不少。

根据央行数据显示,截至3月末,我国广义货币M2余额为304.8万亿元,同比增加8.4%,正式突破300万亿大关。这是什么概念?

我国M2突破100万亿用了57年,从100万亿到200万亿用了7年,而从200万亿到300万亿,只用了4.25年,也就说说,增加100万亿的时间越来越短。数据还显示,疫情3年时间,我们新增的货币总量甚至超过了欧美主要国家的总和。由此可以看出,对楼市而言,我们缺的不是资金,那为什么房价不涨反跌呢?

至于原因,我就不多说了,多篇文章都有分析,主要是我们为了去过高的房企杠杆,担心引起金融、经济风险,而主动刹车:最近几年都不允许资金流入房地产(对房企限制融资、对购房者限制房贷)。但需要提醒的是,很多低估了这么大资金对楼市的影响。原因就在于,超发的货币本身没有消失,例证就是物价没涨(3月末物价同比基本无变化)、房价没涨(其实是下跌的)。

这些资金在哪里呢?从三天两头接到银行推销贷款产品看,资金还躺在银行睡大觉,但我们说,经济要发展,就业要解决,既然4年增加了100万亿,肯定还是要流向社会的,怎么办?从近期多家银行下架3年期以上等长期存款产品来看,就是要促使躺在银行的资金释放出来,让你们去消费、去投资。


现在我不敢妄言楼市会涨到何种程度,但从目前国家对楼市的态度而言,比如对资金出现困难的房地产项目建立融资协调机制,对购房者放开多套房贷款、放开购房资格等等,态度来了360度大转弯,说明国家是希望更多资金流入房地产的。对于属于资金密集型的房地产行业来说,一旦有了持续且可观的资金注入,100万亿,我们不能说都流入房地产,哪怕是20%,也相当于全国两年的新房销售总额了,不能低估资金的力量:企稳是第一步,接着就是回升了。所以,在此提醒看空楼市的朋友,共勉两句话

1.当都觉得楼市没有机会的时候,往往可能是市场的底部。

2.谁都可以不信,但不能相信国家的政策方向,劝你不要炒房时要收手,但支持楼市政策一波接着一波,让你买房时就应跟着国家政策走,大概率没错。

楼市恢复,现在需要的只是时间。