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房价跌到谷底了吗?今年该不该买房?

作者:   发布时间: 2024-04-17

新房

改善购房唱主角 现房销售成趋势

如果要选择一套心仪的住房,你会考虑哪些因素?除了地段、配套以及建筑质量之外,电梯、低容积率、人车分流、私家电梯厅、品质物业等指标都会在考虑范围之内,而这些直指购房目标——改善。

户型迎来全新革新 宽厅四室大宅受追捧

家住城区南池公园附近的石女士近期将买房事宜提上了日程,面对即将到来的二孩龙宝宝,家中迫切需要购置一套四居室住宅。“过去两年,由于房价一直在降,我始终处于观望状态,但是目标区域的新房我一个没漏的都在关注。”石女士谈及她的购房方向时,提到了几点硬性指标:“首先就是人车分流,孩子可以独立在小区内玩耍。其次一定要四室住宅,在两个孩子都有独立房间的情况下,我和丈夫也想各自拥有独自的空间。第三点不可强求,努力买一套总高不超过8层的电梯洋房,退而求其次的话,不高于18层的小高层也可以。”

记者在济安桥南路某在售楼盘采访时发现,该楼盘在售房源主要面积为128平方米、142平方米和169平方米。让人意想不到的是,楼盘首先售罄的竟然是大户型。“该项目为我们公司在济宁城区开发的第四个项目,根据前面楼盘的销售情况,面积128平方米的三居室户型最受欢迎,因此新项目仍然将主要房源放到该面积段。项目2019年开盘后,最先售罄的居然是169平方米的大户型,客户相中的是大客餐厅和大阳台。”项目负责人朱经理介绍说,“后来我们总结了最新的市场需求,发现像我们这样的纯洋房社区,客户除了关心价格之外,更注重居住体验和项目品质。”

135平方米的三居室,客厅的开间达到7米;143平方米的四居室,客厅开间也接近5.3米;172平方米的大四居,客餐厅开间超过8米,加上敞开的阳台进深超过9米,客餐厅加上通开后的阳台面积,达到了惊人的72平方米……目前,房企积极应对市场需求,推出全新的户型体验,为购房者带来了全新的感官刺激。

现房优势逐渐显现 期房送车位送家装

“我们项目在售房源均为现房,上午办完手续,下午即可入场装修,很多客户为了规避期房的风险,宁愿多花钱,也要选择我们项目。”太白楼路上某在售项目销售人员李经理说,“项目开盘于2020年下半年,当时正是房地产市场最好的时间,我们的拿地价格也明显偏高。过去三年多来,我们克服了重重困难,在没有清盘的情况下按时交房,取得了客户的信任。”谈到了在售房源价格,李经理坦言:“的确降了价,小高层每平方米最高降价接近2000元,洋房则在1500元左右。没办法,市场就是如此。”

与所见即所得的现房相比,在售期房项目则拿出了更多诚意,以吸引消费者的关注。“我们的房子,‘赠送’10平方米到15平方米不等的面积,例如半封闭阳台的计算面积约三分之一、北次卧赠送一半面积、私家电梯厅的赠送、两个南向飘窗的赠送等,折算上赠送面积,房子的公摊不足10%。”济宁高新区鸿广路某在售楼盘销售经理于女士告诉记者,“为了加强与周边楼盘的竞争,今年年初,项目拿出了‘杀手锏’,购买小高层赠送车位,洋房赠送车位和储藏室。除此之外,我们还联合装修公司,赠送价值10万元的建材和家电,客户只需支付人工费用即可。”种种折算下来,该项目的小高层房源单价已不到6000元,洋房则在7000元左右。

搁置置换计划 前置新房购买计划

过去十年间,卖了老城区的老房子,去新开发区域购买一套新房,通过置换的方式改善居住条件的市民不在少数。随着过去两年间二手房价格的回落,不少市民的购房计划搁置。

“等了三年多,就想给父母置换一套舒适的房子,现在只能眼睁睁看着他们旧房子的价格一步步往下走。”80后市民王先生谈及过去最后悔的事情,非换房这件事莫属,“我关注的新房虽说也跌了,但是远不如老房子跌得厉害。”2017年,原本在苏州从事建筑设计工作的王先生,为了照顾父母回到济宁。他最大的梦想就是利用自己的存款为父母购买一套新房,由于职业影响,他始终没有找到心仪的房源,“济宁的住宅项目大多采用真石漆制作外立面,而外地的高端住宅现在都采用干挂石材、铝板等,项目整体品位较高。可我等了多年也没等到这样的项目,却等来新旧房源置换差价的扩大。现在不打算等了,先购买新房,再找合适的机会处理旧房。”

记者采访中发现,由于房贷政策进一步宽松,特别是商业贷款利率趋近公积金贷款利率,不少原本计划卖掉旧房后全款购置新房的市民,选择前置购房计划。“今年我已经65岁了,腿脚越来越不方便,每天爬上爬下5楼,实在吃不消了。在孩子的鼓励下,今年3月份我购买了一套高新区的新房,总价73万元,贷款42万元,月还款约占我们老两口退休金的三分之一,预计中秋节前后交房。以后上下楼有电梯,距离孩子上班的厂子也挺近,除了买菜不方便,别的都挺好。”现居住于任城区古槐街道吉祥小区的刘阿姨告诉记者。

二手房

刚需观望渐入尾声 市场回归居住属性

春节过后,不少购房者或许已经发现,朋友圈里过去两年间专注于新房带看的房产中介,如今又重拾老本行,专注于二手房销售。刷屏般的房源、马不停蹄地带看,这一切的信号似乎都在朝向一个方向——二手房以价换量的趋势正在明确。市场在度过了一个长时间的冷静期后,买卖双方皆以一个合理的心态审视市场,进而理性判断。

房主变现心理明确 持币购房更加务实

“2018年我结婚的时候,关注了洸府河畔的某高层住宅小区,当时一套面积为143平方米的三居室,包括车位和储藏室的售价为128万元。过去6年,上周我以93万元的价格购入了相同户型,省下了30多万元。”市民许女士告诉记者。无独有偶,在该楼盘向北三个路口的某小区,市民张女士新购买的一套面积147平方米的高层住宅也仅为87万元,比高峰期跌去了三分之一。

市民郑女士向记者介绍了过去四年间的购房经历:2020年购入济北新区一套学区房,单价接近10000元;2021年,父母为了看孩子方便,又在距离十分钟车程的位置购买了一套洋房,单价约为1.25万元;2021年,郑女士为让女儿接受更好的教育资源,她以近123万元的价格购入了一套秦庄小区68平方米的住宅。“毫不夸张地说,三套房子亏出了一套房子。”郑女士介绍说,“今年3月2日,二孩降生,我打算卖掉第一套学区房,经过讨价还价,房子挂牌40多天出售,单价不到8000元。但我不后悔,变现是第一要务。”

不少人发现,进入3月后,二手房价格又出现了一波回落。“原因是成交量在回升,购房者对当前二手房价格的接受程度较高,之前虚高的标价迎来了实际的成交,因此价格出现了回落实属正常。”长虹路上某房产中介江经理告诉记者,“很多客户不是手中没钱,他们中有的持币观望了两年多,现在下手的客户逐渐增多,选择上也不再不切实际,关注房源价格的同时,更注重上下班的通勤以及接送孩子的便利程度,总之越来越务实。”

部分二手房性价比突出 直接拉升成交量

“闲置二手房变现,原来除了选择出售以外还可以出租。但是随着二手房价格的回落,选择出租的房源越来越多,这导致租房价格明显下降。例如一套主城区配套齐全的高层三居室住宅,2020年之前的租金至少每月2200元以上,如今不到1700元。”琵琶山社区某中介曲大姐说,选择低价出售房源换取资金的房主越来越多。

记者在调查中发现,即便是新房可以带来更好的居住体验,但是面对性价比日益突出的二手房价格,新房市场仍然有些招架不住。“近期,选择二手房的客户越来越多,我们公司也把工作重心从新房带看转回二手房,成交量回升明显。”蓼河新城某中介负责人欧大姐说,购房者心里都有自己的经济账,二手房所能省下来的时间成本、利率成本乃至装修成本,都是实打实的真金白银。

房主放低姿态、购房者真心购买,二手房市场的冷冬似乎正在远去。在急售房源驱动下,济宁城区几乎所有小区房源价格都出现了回落,不少持续关注楼市的市民选择出手,他们中多数都是有着子女入学、婚前购房、就业安居等刚性住房需求的人士。“上周我购入一套红星东路洸府河畔的住宅,146平方米配套车位储藏室的成交价格为105万元,恰好是我三年前看的同一套房源,售价便宜了几十万元。”市民宋先生说。

告别盲目投资 置业让生活更美好

2019年,市民张先生购买婚房时,在选择高层住宅和洋房之间犯了难。“当时我咨询了上海的同学,他分析了同区域两个项目的参数告诉我,一个容积率1.1的纯洋房社区,16栋楼只有430多户。而两梯四户的高层住宅,两栋楼就有500多户,你觉得哪个住着舒服?”张先生回想了曾经的购房经历说,“于是我果断选择了前者,虽说当时房价每平方米贵了1500多元,但是现在两者的二手房差价达到了3000多元。我在高峰期买的,但是房子现在依然没有赔本。”

谈及未来房价走势,不少业内人士给出了这样的回答:人人都想买的房源,价格或许还会坚挺;相反,人人都选择出售置换的房源,价格还会回落。“例如一层多户的塔楼,东户下午没阳光,西户上午没阳光,中间户则不是南北透通,这样的房源就算楼间距再大,实际住起来也并不舒适,因此在二手房市场的价格持续下跌。”专注房产投资20多年的市民刘女士说,“不是说人人都要购买洋房、低密度住宅或者人车分流小区,高层住宅依然有市场,那些两梯两户、小区体量不大、单户面积较大的高层住宅,接受度仍然较高,因为可以满足大部分人群的改善需求。”