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指标下行!楼市“小阳春”未到

作者:   发布时间: 2024-04-16

中房报记者 许倩 北京报道

楼市仍在筑底。

4月16日,国家统计局发布了2024年1~3月份全国房地产市场基本情况,房地产投资、销售、融资各项指标全部下滑。

投资端,1~3月份,全国房地产开发投资22082亿元,同比下降9.5%,降幅比1~2月扩大0.5个百分点。

销售端,1~3月份,新建商品房销售面积22668万平方米,同比下降19.4%,降幅比1~2月收窄1.1个百分点;新建商品房销售额21355亿元,下降27.6%,降幅收窄1.7个百分点;住宅销售额下降30.7%,降幅收窄2个百分点。

资金端,1~3月份,房企到位资金25689亿元,同比下降26%,降幅比1~2月扩大1.9个百分点。

1~3月份,全国商品房销售均价9421元/平方米,同比下降7.6%,跌幅总体处于收窄态势。

国家统计局副局长盛来运在当日召开的新闻发布会上表示,目前我国房地产市场仍处于调整过程中。今年一季度,我国房地产一些销售指标降幅扩大,有去年同期对比基数较高的原因,去年3月份是房地产销售的“小阳春”。

他进一步解释称,今年3月份新建商品房销售面积1.13亿平方米,比去年3月份少了2500万平方米。但对比去年6月份以后房地产各个月销售总量发现,今年3月份房地产销售总量比去年下半年各个月绝对水平都高,这说明今年一季度尤其是3月份房地产销售回落确实有去年同期对比基数较高原因,而绝对量水平并不低。

楼市各指标继续下行

从影响开发投资增速的主要指标看,1~3月份,房屋施工面积同比下降11.1%,降幅比1~2月扩大0.1个百分点,企业开工积极性整体仍偏弱;房屋新开工面积同比下降27.8%,降幅收窄1.9个百分点。

1~3月,房屋竣工面积15259万平方米,下降20.7%,降幅扩大0.5个百分点。而2023年全年,房屋竣工房屋面积同比增长17%。

土地愈发集中在少部分房企手中。据克而瑞报告,一季度仅有3成销售百强拿地,但拿地金额同比增长14%,投资高度集中,且整体投资格局并未发生转变,依旧是以过去3年拿地较多的央企、国企为主。

一位资深房地产研究人士称,房地产开发投资节奏比较慢,主要原因是“存量债务化解”普遍成为房企目前第一大要务。因此,高债务问题必须化解,否则会困扰后续房企的投资能力。

销售端去化艰难令房企资金端压力更大。从一季度房企到位资金来源看,个人按揭贷款、定金及预收款下滑幅度最大,分别同比下降41%和37.5%,降幅分别比1~2月扩大4.4和2.7个百分点。

而定金及预收款、个人按揭贷款是销售回款的主要组成部分,占房企资金来源的40%以上,为开发商提供主要造血功能。这两个指标的大幅下滑,说明居民购房意愿不足,导致房企经营性现金流持续承压。

楼市正面临巨大的去库存压力。3月末,商品房待售面积74833万平方米,同比增长15.6%。其中,住宅待售面积增长23.9%,该指标已连续30个月正增长。待售面积其实就是现房。

二手房市场去库存压力更大。以上海为例, 根据上海一房一万整理各大中介平台数据,2024年3月上海二手房挂牌量已经突破20万套。“保房价”还是“保销量”,是一道两难题。

值得注意的是,在破解房地产资金难题上,近日中央层面再次重磅发声。4月13日至14日,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在郑州调研房地产工作时强调,要加快推进城市房地产融资协调机制落地见效。对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持,做到“应贷尽贷”,保障项目按时建成交付,切实保障购房人的合法权益,稳定预期,促进房地产市场平稳健康发展。

“中国房地产市场是有支撑的”

这一日,国家统计局还发布了一季度经济数据。一季度,GDP同比增长5.3%,比去年四季度增速提高0.1个百分点,为实现全年5%目标打下坚实基础。而经济持续向好有利于稳定购房者置业预期。

从投资指标看,一季度,全国固定资产投资(不含农户)同比增长4.5%,比上年全年加快1.5个百分点。不过,工业增加值、服务业生产指数、社会消费品零售、房地产开发投资均出现同比增速放缓,只有基建投资(增长6.5%)和制造业投资(增长9.9%)增速加快,一定程度上发挥了托底作用。

盛来运表示,目前外部形势仍然复杂严峻,国内正处在结构调整转型的关键阶段,市场经营主体的信心和经济回升的动力都需要进一步增强。下阶段,加大宏观政策实施力度,切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期,巩固和增强经济回升向好态势,持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

对于楼市,盛来运表示,中国房地产市场是有支撑的,因为城镇化没有完成,2023年常住人口城镇化率是66.2%,但是按户籍人口城镇化率还不到50%,还有2.97亿农民工在城里没有完全市民化,他们中间购房比例不高。我国现有存量房中,90平方米以下房子占绝大多数,随着人们生活水平提高和城镇化推进,改善型和刚性需求依然较大,我国仍有支撑房地产健康发展的条件,我们要理性看待房地产这一轮调整。

民生银行首席研究员温彬则表示,从一季度房地产数据来看,政策落地效果尚未完全体现,重点房企纾困仍在进行,居民观望情绪较浓,市场仍在筑底过程中。预计下一阶段房地产销售回暖仍需等待更多政策落地和居民购房信心的逐步稳固。未来房地产政策将继续以托底为主,建立房地产市场长期健康发展新模式仍需时日。