广州户型新政落地后，楼市将迎来的三大变局

作者：发布时间： 2023-11-21

编辑｜闷油瓶

该来的还是来了！

近日，广州户型新政正式官宣，市规划和自然资源局发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，这也意味着讨论已久的容积率新规终于尘埃落地了。

从线上网友的键盘对喷到线下房企的真刀实枪，这两个月来关于“实用率能否达到100%”的话题，可谓争论不休。

一纸新政，势必掀起一场巨浪，对未来产品影响，乃至整个市场的变化又将怎么走？

得房率超100%的户型

即将要大杀四方了

根据“容积率”新规，其核心内容是放宽了对赠送面积的限制，主要亮点总结有以下几个：

一是，适当放宽住宅套内半开敞空间半计容比例，其水平投影面积之和不超过住宅套内建面20%，且鼓励套内设主景观阳台。

何为住宅的半开敞空间？比如像入户花园、生活阳台这些，可占套内面积的比例由之前的15%增加到20%。

而对于高品质生活区的住宅建筑，在土地出让前更可通过规划条件变更，进一步提高半开敞空间的计容比例上限。

也就是，开发商，尤其是搞豪宅型项目的，能“偷”的面积将会更大。

二是，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，但是允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，将不限制进深。

这个可操作性就很强了，目前广州市面上很多新盘，大部分户型阳台的进深不超过2米，普遍在1.5米，当能达到1.8米时已属于优秀范畴。

新政加持下，未来主阳台就可以做超大进深，大到完全能单独隔出一个房间，剩下的面积再做景观阳台，或者干脆把大阳台与客厅打通，搞时下流行的超大方厅也没问题。

三是，飘窗深度从原来的600mm增大至800mm。

对于空间较小的卧室，现在流行把半张床架在飘窗上，增加200mm的飘窗进深，能让出更多室内空间，让卧室更为宽敞。

而且，电梯、电梯机房、消防楼梯、水箱间、人防报警间等配套用房等不计入容积率建筑面积，住宅区内独立设置的公用配电房、位于首层及以上的公用配电房也不计入容积率面积。

这将会程度解放室内的实用空间，再通过各种飘窗、阳台的加码加宽赠送面积随随便便增加个20%都不奇怪。

总而言之，未来广州越来越多新房得房率超100%的势头，是刹不住了。

广州楼市将迎三大变局

2018年的容积率计算办法，明确了层高、进深的限制，以及半开敞空间占室内的比例，奠定广州过去5年的产品飞跃期。

2023年，进一步放宽了相关门槛，把未来产品的操作空间更多地还予市场。

顶层设计的改革，都会影响着楼市的微妙变化。这一次，亦是如此。对整个市场将迎来三大变局。

大变局是，将会卷死很多排队卖房的二手房业主，对买家而言会是不错的议价时机。

根据链家数据，如今广州二手的挂牌量已高达14万套，内部竞争又提升了一个档次。

而且二手户型设计过时，实用性远落后当下的一手新房。

比如很多产品还停留在80多平做两房、90多平做三房的年代，但现在的新房呢，70平就能来个2+1，80平就能来个4房，还给你带入户花园、大飘窗、大阳台等，居住舒适度直接拉满。

中海浣花里71㎡户型图

招商雍云邸87㎡户型图

我们当然希望这种情况多多益善，房价飞涨的这20年，老百姓承受的购房压力实在太大了，能用差不多的成本，住上更舒适的房子，何乐而不为？

第二大变局是，利空市面上现有的，在新规之前报建出现的大平层，但利好别墅。

众所周知，近几年那些越大面积的大户型产品，由于要考虑专梯专户、地下空间、入户大堂等等，公摊就越大，实用性普遍较差，大多在70-80%等，只有少数能达到85%以上，这也算优秀了。

未来开发商遵循新规政策，想法设法增加实用率，无疑会加传统大平层的销售压力。

但是，对有院落的别墅就可以很好地抵御这种冲击。

一来，别墅项目本身稀缺，近3年广州院墅供求比低至0.035，相当于100个人抢3套院子。

二来，别墅的实用性同样很强，有天有地有院子，很多能超200%，甚至能达到300%，是平层产品即便在飘窗和阳台上玩出花来，都无法超越的存在。

第三大变局是以后买复式的人会越来越少，复式会被逐渐挤兑出市场。

虽然容积率新规里，有一点是专门针对复式：

对于套内建面超过144平的复式住宅，层高可以做到7.2米，此前是不超过6米。

但是对投影面积的计算方式依然和之前一样，不大于套内各层水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率。

这就很尴尬了，建面≥144㎡的复式能获得的面积赠送很有限，而建面＜144㎡的复式住宅，甚至不能通过中空，实现“面积增值”。

买得起大面积复式的，赠送面积较鸡肋，拓展性不强，而买普通复式，又根本不能做赠送，处于两难尴尬的局面。

再追溯近几年，广州复式产品的成交和供应都在急剧下滑，广州开发商已经慢慢不愿意再做复式了。

其实户型新规，本质上还是利好刚需、刚改较多，但现在楼市的动力早就换到了改善需求。

刚需是下限，改善是上限，只要给予双方足够利好，楼市才能真正起来。

新的户型体系到来，也会迎来新的市场变局，对购房者而言，绝对是有利的好事，提供了更多的灵活性和便利。

户型新政到来，市场分化加剧

趁早置换手中蟹货

新的容积率计算办法之下，整个市场产品肯定朝着利好购房者的道路上前进。

随着金融属性从房子身上逐渐剥离，产品迭代的快与慢、好与坏，势必会成为未来市场关注的焦点。

对购房者而言，绝对是有利的好事。

广州房价已不便宜，在同等价位情况下，买到使用率和设计更好的产品，何必还要去选择产品力一般的二手或普通的路边货。

所以未来住宅的分化会变得越来越明显，迭代快的新盘比二手更占流动优势。

但对开发商而言，这算是一种不小的挑战。

纵观广州户型的内卷变化，基本是头部房企率先出击，像越秀、保利、万科、中海、华润等等，敢吃个螃蟹的人更容易掌握主动权，其它房企如何迎战破局是关键。

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